Comprar departamentos en CABA: con el mercado en alza, cuál es el momento perfecto para adquirir tu propiedad

El valor del metro cuadrado en CABA aumentó casi un 10% interanual y muchos barrios muestran subas sostenidas. Con el mercado en recuperación, una brecha cada vez menor entre el precio publicado y el de cierre, y condiciones cambiarias favorables, este puede ser el mejor momento para apuntar a tu próxima vivienda.

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En el último año el valor de publicación de venta de los departamentos en CABA aumentó 9,9% según el informe de Mercado Libre.  

Después de más de cuatro años de caídas, el mercado inmobiliario en CABA muestra una tendencia firme hacia la recuperación. Según el informe de marzo de 2025 de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés, el valor mediano del metro cuadrado en dólares alcanzó los US$2.268, lo que representa una suba interanual del 9,9%. Si bien los precios todavía están por debajo del pico de 2018, el crecimiento sostenido confirma que el piso ya quedó atrás.​

Esto plantea una pregunta clave para compradores e inversores: ¿cuándo es el momento perfecto para comprar?

¿Por qué ahora puede ser el momento ideal para comprar?

La reciente eliminación del cepo cambiario introdujo un nuevo esquema de bandas para el dólar oficial, que ahora fluctúa entre $1000 y $1400. Este cambio tuvo un impacto directo en el mercado inmobiliario: al necesitar menos pesos para adquirir dólares, el valor en moneda local de las propiedades cotizadas en dólares bajó significativamente en pocos días.​

Este escenario generó un aluvión de consultas y visitas a propiedades, según reportes de inmobiliarias de distintas zonas. Incluso se registraron solicitudes de extranjeros interesados en invertir en el mercado local.​

Distintos referentes del sector coinciden en que el nuevo esquema cambiario aporta previsibilidad, mejora el acceso al crédito y favorece la toma de decisiones tanto por parte de compradores como de vendedores, especialmente en un contexto donde el mercado inmobiliario ya venía en alza. ​

En resumen, la combinación de una demanda creciente, precios aún por debajo de los máximos históricos y un tipo de cambio más favorable crea un escenario propicio para quienes estén considerando

comprar un departamento en Capital Federal

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Una demanda creciente, precios aún por debajo de los máximos históricos y un tipo de cambio más favorable crea un escenario propicio para quienes estén considerando adquirir una propiedad en CABA. 

¿Conviene comprar ahora?

De acuerdo con el informe, si bien los precios de publicación de los departamentos en CABA crecieron entre un 5% y un 6% en el último año, los precios de cierre —es decir, los valores reales de venta luego de la negociación— aumentaron mucho más: un 17,7% según Reporte Inmobiliario, UCEMA y RE/MAX, y un 11,7% según Selectia.​

Esta diferencia revela un cambio en el comportamiento del mercado. Hasta hace poco, los compradores podían negociar bajas importantes sobre el valor publicado. Hoy, la dinámica se está revirtiendo: los compradores prefieren asegurar la unidad incluso pagando cerca del valor de publicación, ante el temor de que otro se les adelante.​

Este fenómeno evidencia una transición hacia un mercado más equilibrado, en el que los vendedores vuelven a tener margen de negociación y las oportunidades comienzan a desaparecer más rápido. Por eso, los especialistas coinciden en que quienes compren ahora podrían beneficiarse antes de que los precios continúen su tendencia alcista.​

Además, Mercado Libre permite comparar miles de propiedades en simultáneo, filtrar por tipo, barrio, precio o características, y contactar directamente a inmobiliarias o dueños, lo que agiliza el proceso de toma de decisiones.​

¿Cuáles son los barrios más buscados para comprar en CABA y cuánto cuesta?

Si estás evaluando comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires, es útil saber dónde están buscando otros compradores como vos. Según el informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, entre los barrios más consultados por los usuarios en el primer trimestre de 2025 se destacan:

Villa Devoto: US$2.443/m²

Uno de los barrios que más se valorizó en el último año, con una suba interanual del 16,4%. Ideal para quienes buscan vida de barrio, tranquilidad y buen acceso. Hay

departamentos en venta de 2 ambientes en Devoto

desde US$85.000, y opciones con amenities desde US$110.000.

Chacarita: US$2.500/m²

En pleno auge, este barrio es elegido por su cercanía con Palermo, su perfil joven y su oferta gastronómica. Salvo excepciones, el promedio de los

departamentos en venta de 1 ambiente en Chacarita

comienzan en US$65.000, mientras que los 2 ambientes se ubican entre US$80.000 y US$120.000, según zona y estado del inmueble.

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Villa Devoto lidera el ranking de subas de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, con un aumento mensual del 10,7% en marzo de 2025

Versalles: US$1.810/m²

Una de las zonas con mayor crecimiento de precio en 2025 (+23,6% interanual). Su entorno residencial lo volvió muy atractivo. Podés conseguir

departamentos de 2 ambientes en Versalles

desde US$70.000, con oportunidades interesantes en edificios bajos.

Caballito: US$2.692/m²

Históricamente uno de los barrios más buscados. Tiene excelente conectividad y gran variedad de oferta. Los

departamentos de 2 ambientes en Caballito

comienzan en US$95.000, y hay opciones nuevas con amenities desde US$130.000.

En Mercado Libre podés activar alertas para enterarte cuando aparece una propiedad nueva en tu zona de interés. Es clave para anticiparse a otros compradores.

En conclusión, se puede observar que el mercado inmobiliario en CABA está en plena reactivación. Con subas sostenidas en los precios, mayor demanda, mejores condiciones para el acceso al dólar y un crédito hipotecario que lentamente vuelve a aparecer, el contexto es propicio para quienes estén listos para comprar.

¿Qué tener en cuenta al comprar tu departamento?

Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Para quienes están en esta búsqueda —ya sea por inversión o para mudarse— estos consejos pueden marcar la diferencia:

  • Definir tu presupuesto real: no solo incluye el precio del inmueble, sino también los costos asociados (escritura, comisiones, mudanza, refacciones menores).

  • Considerar la ubicación: en CABA, hay barrios con fuerte revalorización (como Devoto, Chacarita o Versalles) y otros aún con precios contenidos. Usá herramientas de geolocalización para comparar zonas.

  • Mirar el historial de precios del inmueble: en Mercado Libre podés revisar si una propiedad bajó de precio recientemente. Eso puede ayudarte a negociar mejor o actuar más rápido si notás que ya fue ajustada.

  • Revisar la calidad del edificio y del departamento: antes de hacer una oferta, consultá si el edificio tiene mantenimiento al día, qué servicios incluye, cómo están las expensas y el estado general de la unidad.

  • Usar filtros para ganar tiempo: en el portal podés buscar por cantidad de ambientes, superficie, cochera, amenities, estado del inmueble, orientación, si tiene balcón, etc.

  • Activar alertas: esto te permite enterarte antes que nadie cuando aparece una nueva propiedad en el barrio y rango de precio que estás siguiendo.

Es importante tener en cuenta que comprar hoy no es lo mismo que hace un año. Hoy hay más competencia, menos tiempo para negociar y más unidades que se venden rápido si están bien valuadas.

Ya sea que estés buscando tu primera vivienda, quieras mudarte o invertir, podés encontrar opciones en distintos rangos de precio y con características que se adaptan a lo que necesitás.

En Mercado Libre Inmuebles podés explorar miles de propiedades actualizadas, con fotos reales, ubicación exacta y contacto directo con inmobiliarias o dueños.

Autor: Inés Soler